深圳多年来房价长期显著上涨，土地处于争抢局面。一块地能形成什么样的项目，取决于土地的五大属性，这五大属性相互交叉、互相叠加，考量一个地块能否开发，就要考虑以下5点：

第一大属性：土地是否完成了征转补手续？

已完成：实质性的国有用地，未完成：村股份公司实际控制土地。

征是指历史上有没有签订政府向村集体征地的协议，主要是2004年之前深圳农村建制还存在时的征地行为；转是指2004年深圳农村城市化文件之后，政府和村集体有没有签订转地协议；补是指签完征转协议以后，有没有完成对村集体的补偿，补偿分为现金补偿和返还用地两种。

是否完成征转补的问题，将全市土地划分为实质性的国有土地和村集体控制土地两大类。这两大类的土地都可以进入开发，但路径区别很大。国有土地主要是通过出让、合作和城市更新，村集体土地则是通过自行开发、合作开发或城市更新。具体需要看后面的几个属性。

第二大属性：土地使用权的获得形式是什么？

根据获得国有土地使用权的形式，分为四种情况，分别是：已划拨：划拨用地，主要是行政机构用地；已出让：签订了土地使用权出让合同的土地；已储备：纳入储备范围和已经进入土地储备库的土地；被占用：权属上理应属于国有，但是由于历史权属没有完全厘清、或者临时使用单位应退出而未退出等多种原因，被违规占用的土地。划拨土地很难用来开发，储备土地一般情况下只能招拍挂，只有零星用地可以纳入城市更新单元协议出让给实施主体；被占用的土地由于权属未能厘清，也难以进入开发。所以，国有土地里面只有已出让的土地适合地产开发。

根据地块建设情况，已出让土地还可以细分为两种：第一种是已按照合同完成建设的地块，这种地块只能套用城市更新政策进行开发；第二种是已出让未建设、或者未用完合同约定的建设面积指标，这种地块可以作为一个城市更新单元的一部分，也可以按照2016年规土委的181号文，调高容积率或者改变土地用途进行重新建设。

村集体实际控制的土地则可以分为两种，一种是已经获得了非农批复的土地，也是留给村集体使用的合法的建设用地，根据非农批复的具体文件，可以细分为居住用地、工商发展用地和公共设施用地；另一种是没有非农批复的用地，这种土地实际上是违法占地，目前大量存在。按照2004年农村城市化的政策，这些土地理论上都已经转为国有土地，但是由于转地的补偿没有谈妥或者没有补偿到位，村集体并未将这些土地交付给政府，形成了农村红线外的违规占用土地。

村集体违规占用土地按照目前政策有三种去向：一种是谈妥转地补偿后全部收归国有、移交给政府；第二种是在其中划定一部分作为返还用地、其余部分收归国有、移交给政府；第三种是全部纳入一个城市更新单元，整体拆除重建。

第三大属性：土总规的用途分区是什么？

深圳市土地利用总体规划将全市土地按照用途分为三种，分别是：建设用地，农用地，其他用地。原则上所有的开发用地都应该位于建设用地范围内，实际上全市仍有很多违法违规用地甚至合规的用地位于农用地范围内，所以，在新开发用地过程中很多农用地范围内的建设用地是需要清退的。尽管通过农转用可以将农用地转为建设用地，但是农转用指标珍贵，且很多公共设施、重大项目也需要农转用指标，所以，项目用地如果位于农用地范围内，会比建设用地范围内的土地流程复杂。

第四大属性：土总规的管制分区是什么？

管制分区中允许建设和有条件建设区内的地块基本都是可以进行开发的，限制建设区和禁止建设区内则很难进行开发。

第五大属性：是否位于基本生态控制线内？

生态控制线主要是一级水源地、基本农田、风景自然保护区等，生态线控制非常刚性，极难调整，不仅很多年才调整一次，而且调整时调出和调入的量差不多，所以，地块如果位于生态控制线内，那么不管哪种政策都没有给出开发的路径，此类地块基本可以不再考虑。

按上面这五种属性对地块进行分析后，是否有开发可行性就大致有了答案。当然，这里没有包含地块规划的内容，那是因为这五个属性的优先级要高于规划，并且法定图则有调整的可能和常规套路，而这五个属性基本上是刚性的，只有在分析完这五个方面的问题并且地块仍然具有开发可能的情况下，才需要进一步考虑规划是否可行。

所有问题中，最核心是权属，简单的判断是，一个地块是否有非农用地批复、土地出让合同、房地产证，如有，剩下来就是搞定业主和规划了；如没，就需要判断有没有纳入城市更新的可能、更新能够开发的用地有多少；如既没前面那三种权属文件、也没纳入更新的可能，那基本上很难开发。